​Рефинансирование валютной ипотеки. Рефинансирование валютного ипотечного кредита Основные положения жилищного кредита по рефинансированию

Валютным заемщикам сегодня приходится очень нелегко, буквально подкосило данную нишу кредитования и повысило стоимость займов в несколько раз. Девальвация рубля продолжается, а прогнозы на ближайшее будущее неутешительные, поэтому приходится искать пути выхода из сложившейся ситуации. Оптимальным решением для держателей валютной ипотеки в 2016 году может стать рефинансирование имеющихся займов. В статье мы расскажем о том, что это за процедура и на каких условиях её можно оформить.

Какие варианты решения проблемы предлагают банки

Валютная ипотека оказалась очень коварной: заемщики соблазнились более низкими процентами, чем по кредитам в рублях и в итоге проиграли за счет колебаний курса. За время погашения долга курс доллара США менялся несколько раз, что сразу сказывалось на сумме ежемесячного платежа. В последний год ситуация стала совсем критической, ведь резкое падение "деревянного" привело к тому, что заемщикам приходится платить в два раза больше, чем до этого. Например, в 2013 году, когда оформлялся ипотечный займ, доллар стоил 30 рублей, а сегодня уже 65, что делает выплату долга затруднительной, ведь заемщики получают доход в валюте который приходится конвертировать, поэтому просрочка по займам продолжает расти.

Однако не стоит впадать в панику: необходимо поставить в известность свой банк о трудностях с погашением долга, чтобы рассмотреть имеющиеся варианты решения проблемы, обычно – это реструктуризация или рефинансирование кредита. Банк не заинтересован в проблемных займах, поэтому постарается найти компромиссное решение, позволяющее выплатить долг без просрочек. Чаще всего финансовая организация может предложить клиентам такие варианты как:

· Кредитные каникулы на срок 6-12 месяцев, в течение которых надо будет погашать только проценты

· Увеличение срока займа для уменьшения ежемесячного платежа

· И оптимальный вариант, несмотря на больший размер ставок, – перевод займа в рубли.

Если банк не идет на уступки, то можно на сумму погашения старого долга, но на более выгодных условиях. За счет новой ссуды закрывается старая задолжность, а потом выплачивается новая - в другой валюте. Однозначно, прибегнув к процедуре рефинансирования займа другого банка, стоит перевести его в российские рубли, чтобы в дальнейшем избегнуть неприятных эмоций от скачков курса.

Особенности процедуры

это практически оформление нового договора, поэтому вы должны быть готовы заново собирать все документы и проходить проверку. Процедура переоформления требует повторной оценки жилья, перерегистрации закладной в Регистрационной палате, оплаты комиссий и страхования недвижимости. Банк взимает комиссии за рассмотрение заявки, оформление услуги, также заемщик оплачивает перерегистрацию ипотеки и нотариальное заверение операций.

Не стоит забывать и о том, что заемщик фактически оформляет вторую ипотеку и лишается права на получение налогового вычета при выплате ежемесячных платежей. Кроме этого при аннуитетной схеме погашения долга в первую очередь выплачиваются проценты, а потом уже основной долг, поэтому оформив новый кредит, вы опять начнете с выплаты процентов.

При рефинансировании займа другого банка надо будет снова собирать справки и подтверждать свою платежеспособность, а заявку одобрят только в том случае, если банку подойдет ваша недвижимость, как предмет залога. Например, многие банки не хотят принимать в залог первичное жилье или недвижимость с незаконной перепланировкой.

Правила большинства кредитных организаций не позволяют переоформлять займы, задолженность по которым превышает 70% стоимости жилья. Кроме этого в разных финансовых организациях действуют дополнительные условия, например, за последний год или срок договора на момент оформления услуги должен превышать девять месяцев.

Кроме стандартного пакета документов необходимо собрать справки о состоянии закрываемого займа: справка об отсутствии просрочек, реквизиты счета и документ с указанием суммы досрочного погашения.

Получается, что для выгодного рефинансирования старого займа с учетом потери налоговой льготы, дополнительных расходов при оформлении, менее выгодной структуры платежа в первые годы, ставка по новому договору должна быть ниже, чем по старому в среднем на 2% в валюте и на 3% - в рублях. Но на данный момент это вряд ли возможно. Выгода состоит главным образом в том, что клиент фиксирует долг по сегодняшнему курсу. Однако, с учетом нестабильности национальной валюты, даже такой вариант выгоднее.

Какие банки предлагают данную услугу

На данный момент многие банки отказались от рефинансирования валютной ипотеки, а последние новости показали, что среди них Газпромбанк и Альфа-Банк. Далее рассмотрим условия реструктуризации жилищных займов в других крупнейших банках страны.

Выданные на покупку или строительство квартиры или жилого дома в других банках. Договор оформляется на срок до 30 лет в сумме, не превышающей остаток основного долга или 80% оценочной стоимости помещения. Обязательно страхование передаваемого в залог имущества.

Ставка зависит от срока займа и категории клиента, например, минимальный процент действует для заемщиков, получающих зарплату в Сбере и готовых вернуть долг в течение 10 лет, в таком случае начисляется 13,75% годовых. Максимальная ставка составляет 14,75% годовых, а в период до регистрации ипотеки – 15,75% годовых.

Рефинансирование собственных валютных кредитов в рубли без комиссии за оформление, выдачу и досрочное погашение. Возможно оформление займа на срок от 3 до 30 лет и в сумме от 170 000 рублей. Процентная ставка фиксированная, и составляет 11,95% годовых, однако при отказе от личного и титульного страхования увеличивается на 1%.

Хотелось бы отметить, что в рамках государственной программы помощи заемщикам, попавшим в трудную финансовую ситуацию, АИЖК получило 4,5 миллиарда рублей, что позволит оказать поддержку 22 000 заемщикам, возместив кредиторам задолженность.

В ДельтаКредит заемщикам доступно переоформление ипотеки, выданной в других банках и смена "условных единиц" для своих клиентов, выплачивающих жилищный заем. Однако обратите внимание, что рефинансирование, возможно только для займов в российских рублях. Срок кредита в таком случае достигает 25 лет, а минимальная ставка составляет 13,25% годовых.

Действующие заемщики банка так же могут сменить валюту займа. Рефинансирование возможно для заемщиков, которые выплачивали долг без просрочек, а недвижимость находится в регионе прямого присутствия банка. Важно знать, что оформление новой сделки сопряжено с дополнительными расходами, состоящими из оплаты страховки, комиссии за конвертацию, оплаты регистрационных и нотариальных услуг, госпошлин. При этом комиссия за операции с кредитными средствами не взимается.

Что же делать?

В последнее время все больше банков начали отказываться от программ рефинансирования валютных кредитов. Некоторые организации идут навстречу своим клиентам и переводят действующие займы в рублевый эквивалент, но с задолжностями других банков не работают. Поэтому стоит попытаться сначала договориться о реструктуризации со своим банком, а если он отказывается идти на компромисс, поторопиться с обращениями в другие финансовые организации.

Однако если вы почувствовали, что ипотека стала неподъемным грузом и вы не сможете его выплачивать даже при условии переоформления или реструктуризации, то не стоит тянуть время и выходить на просрочку - единственным способом остается продажа жилья и покупка нового, с учетом погашения прошлого займа.

Валютная ипотека – когда-то пользовалась невероятным спросом у простого населения, но валютная нестабильность и невероятно сильная девальвация «деревянного рубля» привели к тому, что валютные заемщики оказались в очень неприятно ситуации. Подскочив в два раза, курс подкосил данную нишу кредитования и тем самым загнал в «кабалу» многих заемщиков.

Но не стоит отчаиваться, если вы попали в такую же ситуацию, как не стоит и сидеть сложа руки, ведь проблема эта может быть решена, а риски потерять ипотечную платежеспособность могут снизиться в разы. И к слову. Существует три варианта решения проблемы:

• обратиться в банк, являющийся первичным кредитором по валютной ипотеке и запросить кредитные каникулы – в течение каникул оплачиваются только проценты;
• попросить кредитора увеличить сроки кредитования, что позволит снизить финансовую нагрузки за счет снижения суммы ежемесячного платежа;
• рефинансировать валютную ипотеку в рубли у первичного кредитора или стороннего.

Каждый из вариантов по-своему хорош, но именно последний является самым лучшим, потому как позволит решить сразу несколько важных проблем.

Плюсы рефинансирования валютной ипотеки

На самом деле рефинансирование валютной ипотеки имеет массу плюсов, каждый из которых по-своему важен, но если говорить о самых важных, то тут стоило бы отметить тот факт, что данная процедура позволит:

• снизить процентную ставку по ипотеке – ведущие специалисты в сфере банковского дела утверждают, что рефинансирование, в его идеальном виде, может позволит снизить процентную ставку от 1,5 до 3 процентов, что довольно-таки неплохо, учитывая тот факт, что ипотека оформляется на многие годы (обычно от 10 лет);
• перевести договор в другую валюту – переведя ипотеку из долларовой, к примеру, в рублевую, можно застраховать себя от дальнейшей девальвации рубля и потерь в случае колебания курсов валют;
• снизить финансовую нагрузку – обычно этого добиваются путем растяжения сроков выплаты и уменьшения суммы ежемесячных платежей.

Но перед тем, как добиться такого результата, придется решить массу побочных проблем, список которых может расширяться и сужаться в зависимости от условий, на которых первичный кредитор выдал ипотечный валютный кредит.

Проблемы на пути рефинансирования валютной ипотеки

Мало того, что такую услугу как рефинансирование валютной ипотеки других банков, представляет далеко не каждое финансовое учреждение, так еще и первичный кредитор может быть категорически против него. Да и этим список возможных проблем не ограничивается. Впереди Вас, как заемщика, могут ожидать следующие проблемы:

• мораторий на рефинансирование, заложенный в устав первичного кредитора;
• категорический отказ первичного кредитора от процедуры рефинансирования;
• сбор документов, подтверждающих Вашу платежеспособность;
• требование о залоговом имуществе (может выдвигаться новым кредитором);
• требования по рефинансируемой ипотеке (сроки выплат, задолженность, и т.п.).

А плюс ко всему может возникнуть еще и такая проблема как аннуитетные платежи. В этом случае заемщиком сначала выплачиваются проценты, и только потом само «тело кредита». В итоге, занимаясь рефинансированием своей ипотеки, Вы рискуете потерять выплаченные проценты по ипотеке, тело которой еще даже не начинали выплачивать, и теперь должны будете снова начать выплату с процентов. Хотя опять же, для кого-то это значительный минус, но бывают и случае, когда даже такой ход является выгодным.

С чего начать и куда идти?

На самом деле все достаточно просто. Обычное рефинансирование, или же рефинансирование валютной ипотеки в рубли, всегда происходит по одной и той же схеме. Сначала заемщик должен найти банк, готовый пойти на данный шаг, затем подается заявление у первичного кредитора, после рассмотрения которого можно начинать сбор необходимых, запрошенных новым кредитором документов. Потом оформление и заключение нового договора.

Стоит отметить, что обычно самые сложные и долгие шаги, это ожидание ответа от первичного кредитора и сбор необходимых документов. Где-то может потребоваться подтверждение вашей платежеспособности, где-то подтверждение вашей исполнительности (отсутствие нарушений по графику и условиям выплат), а где-то и вовсе может потребоваться полноценный залог помимо ипотечного жилья.

Впрочем, на каждый случай имеется решение, так что отчаиваться и опускать руки, бросая все на самотек, ни в коем случае не стоит!

Из-за резкого понижения курса национальной валюты по отношению к доллару у многих возникли трудности с внесением ежемесячных плат по ипотеке, полученную ранее. Большинство банков заинтересовано в возврате средств, и поэтому идут на уступки своим клиентам, пересматривая и изменяя условия кредитных договоров, делая перерасчёт долга в рубли.

Из-за внезапного подъёма стоимости валюты у многих людей возникли трудности с внесением ежемесячных плат по валютной ипотеке.

Как рефинансировать валютную ипотеку

Из-за внезапного подъёма стоимости валюты у многих людей возникли трудности с внесением ежемесячных плат по валютной ипотеке. Рефинансирование валютной ипотеки в рубли-отличный выход для заемщика из ситуации, когда возрастает риск невозврата средств.

Рефинансирование представляет собой получение займа в другом банке с целью погасить первоначальный.

Новый кредит представляется для заемщика на более приемлемых условиях по:

• сроку кредитования;
• размеру процентной ставки;
• размеру ежемесячного платежа.

На практике не всегда программа рефинансирования оправдывает надежды клиента. Банков, готовых предоставить такую услугу, совсем немного.

Пересчет валютной ипотеки в рубли

Клиент, оказавшийся в затруднительном положении из-за внезапного изменения ситуации с валютным займом, вынужден обращаться к банку-кредитору для поиска выгодных для обеих сторон соглашения условий дальнейшего взаимодействия. Многие крупные банки идут на уступки своим клиентам и осуществляют пересчет валютной ипотеки в рубли. В их числе:

• Сбербанк;
• ВТБ 24;

Процедура пересчета валютного займа в рублевый для банка убыточна.

Порядок рефинансирования ипотечного кредита

Процедура рефинансирования кредита включает в себя:

1. подачу заявки потенциальному кредитору;
2. рассмотрение документов клиента, принятие решения о предоставлении займа или об отказе в этом;
3. заключение договора и оформление сопутствующих документов, например, залог и страхование;
4. перечисление средств в счет оплаты ипотеки первоначальному кредитору.

Минусом рефинансирования валютной ипотеки является необходимость полностью проходить процедуру проверки, аналогичную той, которая имела место при ее получении.

Новый банк-кредитор тщательно оценит финансовую состоятельность клиента, его прошлый опыт кредитования, данные кредитной истории, имеющееся в собственности имущество. Заемщику вновь предстоит собрать все документы для программы перекредитования, потратить время на ожидание решения банка.

Обязательно должен быть оформлен залог на недвижимость, ипотека по которой рефинансируется. Для этого банку должно быть представлено заключение об оценке жилья на дату подачи заявки. Необходимо учитывать факт того, что прежний банк снимет обременения на объект залога только тогда, когда сумма ипотеки будет полностью погашена и договор закрыт. При этом банк, предоставивший рефинансирование, на этот момент еще не будет обладать правами на залоговое жилье.

Для того, чтобы минимизировать финансовые риски, на период отсутствия обеспечения обязательств по новому займу новый кредитор может установить повышенный процент по нему. После надлежащего оформления залога вступит в действие выгодная для клиента ставка. Важным условием рефинансирования валютной ипотеки является согласие первого кредитора.

Сложности перерасчета

Многие валютные заемщики обращаются с требованиями к банкам-кредиторам о пересчете ипотеки по курсу доллара, актуальному на день подписания договора. Например, валютные ипотечники Райффайзенбанка, проводившие акцию протеста из-за отказа банка удовлетворить такие претензии. Райффайзенбанк устанавливает свои условия перерасчета. Он возможен путем:

• Оформления нового целевого кредита. Его сумма ограничена остатком задолженности по первому займу. При этом валютное обязательство конвертируется в рублевое по внутреннему курсу банка, действующему для продажи.
• Изменение условий прежнего.

Процент при реструктуризации устанавливается в диапазоне 8.25 — 9.75 %.

Каждое обращение клиента с просьбой произвести перерасчет валютной ипотеки рассматривается индивидуально. Заемщику следует учитывать, что сумма после перерасчета в рубли будет зафиксирована, и динамика курса валют уже не будет иметь значения. Перерасчет производится по курсу, рекомендованному ЦБ РФ или по внутреннему курсу банка, что влечет в обоих ситуациях удорожание кредита.

Изменения

Некоторые заемщики, получив отказ банка пересчитать валютный ипотечный кредит в рубли, пытаются решить проблему через суд. Показательным в этом смысле выглядит решение Пушкинского городского суда по пересчету валютной ипотеки от 04.02.2015. Заемщица потребовала от кредитора произвести конвертацию ее займа по стоимости валюты, действовавшей на дату подписания договора. Пушкинский суд удовлетворил требование.

Однако позже 29.06.2015 вышестоящим Московским областным судом этот вердикт отменен по той причине, что резкие скачки курс валюты не являются непредвиденными, и клиент должен предполагать их, принимая решение воспользоваться валютным займом. Для внесения ясности в вопрос пересчета валютных займов Верховный Суд РФ опубликовал свое мнение в , где признал необоснованными требования заемщиков о конвертации валютного кредита в рублевый по курсу валюты на дату его получения. Его позиция сводится к следующему:

• Риски внезапного роста и падения стоимости доллара или евро заемщик берет на себя, принимая решение оформить валютный займ.
• Перерасчет ипотеки по ранее действовавшему курсу означает возврат суммы займа не в полном объёме, и нарушение прав кредитора.

Вопросы

Как валютную ипотеку перевести в рублевую? Прежде необходимо выяснить, допускает ли банк-кредитор конвертацию валюты кредита, и если да, то на каких условиях. Государство оказывает поддержку заемщикам, испытывающим серьезные трудности с выплатой валютной ипотеки. Постановлением Правительства утверждены меры такой поддержки. Чтобы воспользоваться ею, необходимо соблюдение условий:

• заемщик или созаемщики должны иметь гражданство РФ;
• обязательно наличие более одного несовершеннолетнего ребенка или взятых под опеку детей, детей-инвалидов;
• если установлена инвалидность самому заемщику;
• клиенты являются ветеранами войны или содержат на иждивении лиц, младше 24 лет, обучающихся по очной форме в ВУЗах;

• существенные изменения произошли в платежеспособности клиента. Необходимо учитывать, что после выплаты периодического платежа сумма дохода на одного члена семьи не более двух величин прожиточного минимума.
• обязательство должно быть обеспечено залогом жилья, расположенного на территории страны;
• учтены требования по площади залогового жилья;
• ипотечная квартира должна быть единственным жильем клиента;
• ипотечный договор должен действовать не меньше года на момент обращения за пересчетом долга.

В порядке перерасчета ипотеки может быть заключено новое кредитное соглашение, может быть изменено прежнее путем подписания об этом дополнительного соглашения.

Центральный Банк (ЦБ РФ) в своем письме предлагает банковским структурам производить перерасчет валютных долгов по курсу доллара 39.38 руб.

Валютные ипотечники столкнулись с проблемой увеличения курса иностранных ассигнаций по отношению к отечественным в несколько раз за период с 2008 по 2015 год . Получив заем в зарубежной валюте на покупку, чаще всего недвижимости, граждане вынуждены погашать задолженность в аналогичной валюте.При этом их трудовая деятельность преимущественно проходит на территории России и соответственно оплата за труд производится в отечественных рублях. Поэтому на погашение задолженности кредитополучателю необходимо затратить в несколько раз больше средств в сравнении с первоначальным периодом ипотеки. В результате несоизмеримости заработной платы заемщика и обязательных взносов в кредитную организацию возникли затруднения при погашении ссуды.

Основываясь на исследованиях экспертов, на территории Российской Федерации проживают около 150 000 человек , являющихся валютными ипотечниками.

Для защиты интересов клиентов, которые предпочли кредитование в иностранных ассигнациях, Центробанк России (ЦБ) составил рекомендательное письмо в иные финансовые организации с предложением провести рефинансирование с установкой курса доллара США по 39,38 рублей за одну единицу иностранной валюты.

Последние новости рефинансирования: в декабре 2015 г. Минфин по поручению президента РФ Путина В.В. подготовил законопроект , предполагающий ввести дополнительную ответственность для кредитных организаций в случае недостаточного информирования своих клиентов о существующих рисках при получении кредита в иностранной валюте. Данный документ ждет соответствующего решения правительства осенью 2016 года.

Рефинансирование – процедура, предусматривающая получение нового займа на улучшенных для клиента условиях. При этом денежные средства будут направлены на погашение задолженности в полном или частичном объеме. Такая операция может проходить в первоначальном банке, так и в сторонней кредитной организации.

Условия рефинансирования валютной ипотеки в рубли

Рефинансирование валютной ипотеки возможно для клиентов с хорошей репутацией, не имеющих рецидива по непогашению кредита, в том числе иных займов в одном банке.

Рефинансирование валютной ипотеки в рубли представляет собой процедуру перекредитования займа при заключении нового договора, где валютой для выплат является отечественный рубль. При этом курс перевода оговаривается с клиентом отдельно. Указание ЦБ по предпочтительной ставке рефинансирования в 39,38 руб. за доллар США носит рекомендательный характер и обязательному применению не подлежит.

Основные требования к заемщику при рефинансировании:

1. Предпочтительный возраст от 20 до 55 лет.
2. Платежеспособность.
3. Образование и социальный статус (второстепенный фактор).
4. Сумма займа от 30 тыс. руб. до 1 млн. руб.
5. Непрерывный трудовой стаж в один год.
6. Клиент должен быть прописан по месту нахождения кредитной организации.

Если рефинансирование производится для валютных заемщиков по ипотеке , кредитной организацией применяются дополнительные требования к приобретенному объекту недвижимости. Например, собственность должна быть в единоличном владении должника и членов его семьи и не должна быть обременена имущественными претензиями третьих лиц или организаций. Также недвижимость должна соответствовать определенным характеристикам . Если это жилое помещение – техническое состояние позволяет проживать в нем гражданам в соответствии законодательным нормам и условиям СЭС. Если это промышленный объект – собственность отвечает противопожарным требованиям и необходимым техническим характеристикам.

Примеры рефинансирования в различных банках России:

1. Рефинансирование валютной ипотеки в Сбербанке . Осуществляется сроком до 30 лет . Если процедура оформляется на минимальный срок в несколько месяцев, кредитная ставка равняется 13,75% в год. При этом на жилое помещение должно быть получено свидетельство о праве собственности.
2. Перекредитование валютной ипотеки в банке Дельта Кредит. Начиная с 2015 года, финансовое учреждение предлагает перевести заем из иностранной валюты в отечественный с учетом курса рубля со ставкой кредитования в 12%. Если используется специальная программа – рефинансирование производится под 13,25% . При этом срок ссуды не должен превышать 25 лет .
3. Рефинансирование ипотечных кредитов для физических лиц в Банке Москвы . Кредитная организация предоставляет заем сроком до 30 лет при процентной ставке – 11,75%.
4. Перекредитование валютной ипотеки в ВТБ 24. Величина кредитования от 100 тыс. до 3 млн. рублей . Установленная процентная ставка – 17% . Банк не осуществляет такую операцию с участием кредитных организаций группы ВТБ.

Средняя процентная ставка рефинансирования в банках России – 12 — 16% в год. Срок кредитования по ипотеке от 5 до 30 лет . Кредитные организации проводят рефинансирование валютного займа по текущему или курсу, предложенному регулятором – ЦБ России, который составляет 39,38 руб . за доллар США. При этом ставка рефинансирования в Центробанке составляет 11% в год.

Порядок рефинансирования валютной ипотеки

Процедура рефинансирования представляет собой заключение нового договора с облегченными условиями кредитования. Поэтапный порядок перекредитования:

1. Посещение отделения кредитной организации и ознакомление с обязательным перечнем документов и условиями предоставления услуги.
2. Сбор необходимой документации. При необходимости поиск поручителя, а также получение технических бумаг для залогового имущества.
3. Составление заявления для рефинансирования ипотеки в отделении банка и приложение к нему необходимых документов.
4. В течение двух недель получение официального ответа от банковского служащего.
5. В случае удовлетворения требований заключение нового договора с условиями выплат в отечественной валюте.
6. При необходимости осуществление первоначального взноса.
7. Производство регулярных платежей по ипотеке на счет финансовой организации.

Список документов предоставляемых в банк

Перечень документов для предоставления в банк при рефинансировании кредита:

• Справка НДФЛ, подтверждающая доходы просителя. Если заявитель – физическое лицо, предоставляется 2 форма НДФЛ.
• Паспорт кредитополучателя или иной документ, удостоверяющий его личность.
• Копия трудовой книжки, заверенная в нотариальной конторе или канцелярии по месту работы.
• Образец анкеты, предоставленный и заполненный в отделении кредитной организации.
• Первоначальный договор с банком.
• Квитанции оплат и документ, подтверждающий остаток задолженности.

Плюсы и минусы рефинансирования валютной ипотеки

Преимущества рефинансирования ипотеки в иностранной валюте:

• Облегчение ежемесячных выплат для клиента.
• Возможность избежать отъема залогового имущества.
• Ускоренная процедура рефинансирования при условии осуществления процедуры в одном финансовом учреждении.
• Сохранение хорошей репутации за счет своевременности погашения задолженности за счет рефинансирования.

Недостатки и «подводные камни» при перекредитовании:

• Общая финансовая нагрузка на клиента. Величина всех выплат станет большей в сравнении с первоначальной суммой, установленной договором.
• При рефинансировании может взиматься дополнительная комиссия, в том числе и за досрочное погашение займа.
• При оформлении договора в сторонней финансовой организации потребуется дополнительный пакет документов.

Рефинансировать валютную ипотеку в рубли актуально при остаточной задолженности от 60% и более от первоначальной суммы займа.

Пример по рефинансированию валютной ипотеки

Гражданин Сокол В.А – валютный ипотечник Банка Москвы. В конце 2015 года в связи с финансовым кризисом и недостаточностью денежных средств потерял возможность платить по кредиту. Обратившись в головное отделение финансовой организации с просьбой провести рефинансирование и реструктуризацию ссуды, получил отказ на основании отсутствия соответствующих программ.

Гражданин Сокол на основании отказа оформил потребительский кредит в сторонней компании для погашения основной части задолженности по ипотеке и подал в суд на Банк Москвы о признании нескольких пунктов договора недействительными и об отказе в реструктуризации платежей в национальную валюту.

Суд признал прошение Сокола не обоснованным и отказал в признании недействительности отдельных пунктов договора с банком.

Заключение

Рефинансирование – процесс заключения договора займа в первоначальном или стороннем банке на более выгодных условиях для погашения образовавшейся задолженности по валютной ипотеке.

На сегодняшний день рефинансирование осуществляется по следующим принципам:

1. Предпочтительный возраст заемщика от 20 до 55 лет .
2. Платежеспособность клиента подтверждена соответствующей справкой.
3. Залоговое имущество не обременено имущественными притязаниями третьих лиц.

Новости и обзоры валютного рынка

Рефинансирование ипотеки предпринимается тогда, когда по тем или иным причинам клиент не способен уже регулярно выплачивать кредит. Финансовые учреждения пересматривают условия платежей, процентные ставки, валюту. Какие способы рефинансирования ипотеки доступны заемщикам?

Многие заемщики брали ипотеку в валюте еще задолго до резкого падения курса рубля в 2014 году. В результате девальвации отечественной денежной единицы снизились цены на нефть. Рекордный курс доллара в декабре 2014 года составлял 80 р., а евро – 100 рублей.

Для стабилизации ситуации Центральный Банк установил официальный курс 61,76 рублей за 1 доллар США и 68,75 рублей – за 1 евро. Всё же заемщики оказались в очень сложной ситуации. Фактически люди должны ежемесячно выплачивать кредитные взносы почти в два раза больше, нежели ранее. Если до падения курса рубля процентная ставка ипотек в иностранной валюте составляла около 2%, то сейчас этот показатель увеличился до 10%.

Некоторые банки перешли на ипотечные кредиты только в рублях, среди них и Сбербанк России. Правительство пообещало 4,5 млрд рублей в поддержку тех, кто взял ипотеку в долларах. А Центральный Банк предложил финансовым учреждениям рефинансировать такие кредиты, полученные до 01.01.2015 года, по курсу 39,38 рублей за доллар.

Если банки прислушаются к мнению ЦБ, то выиграют как заимодавцы, так и должники. К примеру, ипотека бралась под 11 процентов в год на 15 лет. Согласно льготному курсу со ставкой в 21 процент за год можно даже сократить размеры ежемесячных платежей. Паритета стоит ожидать при ставке в 21,8% годовых в рублях. Несмотря на резкий рост доллара, заимодавцы не прекращают выдачу ипотек. Банки курс валют устанавливает чаще всего отличный от ЦБ. Именно это не позволяет стабилизировать ситуацию на ипотечном рынке.

Существуют следующие наиболее распространенные способы долларовой ипотеки:

• Продлить или сократить срок займа.
• Взять новый кредит в финансовом учреждении и погасить текущий долларовый.
• Сменить валюту погашения ипотеки. Специалисты считают, что подобная манипуляция позволит уменьшить расходы и не терять деньги в процессе конвертации.
• Понизить кредитные ставки. Чаще всего процентную ставку банки снижают клиентам с постоянным доходом, но при условии сокращения срока погашения займа.
• Уменьшить суммы ежемесячных выплат. Это наиболее невыгодный способ рефинансирования. С одной стороны, уменьшается нагрузка на бюджет должника, но в то же время продлевается срок кредита. Как результат – придется платить дальше. В итоге сумма переплаты будет больше, нежели до рефинансирования ипотеки.

Ипотека и рост доллара связаны между собой пропорционально.

• Процентная ставка всегда ниже, чем при займе в рублях. До кризиса ставки для кредитования в долларах составляли до 9 процентов, а в национальной валюте – примерно 12-14%. Сейчас же ситуация изменилась соответственно: 11-12% – в долларах и от 20 процентов – в рублях.
• Доллар всегда считался наиболее стабильной валютой в мире. Относительно других денежных единиц он ведет себя более или менее стабильно. Курс рубля же колеблется то вверх, то вниз.
• Валютная ипотека наиболее выгодна, если планируется закрыть кредит в короткие сроки.
• Если зарплата начисляется в валюте – не придется терять деньги при выполнении конвертаций.
• Главный минус валютной ипотеки заключается в изменениях курса доллара относительно рубля. Колебания курса иностранной валюты может существенно повысить сумму ежемесячного платежа заемщика в перерасчете в национальную денежную единицу.
• Если заемщик получает доход в отечественной валюте – нужно быть готовым к издержкам, возникающим при обмене рублей на доллары. Комиссионные за конвертацию рублей в доллары/евро станут дополнительными тратами на обслуживание кредита.
• Предложения банков с валютными программами кредитования ограничены. Многие финансовые учреждения отказались от предоставления клиентам ипотеки в иностранной валюте.

1. Если ипотека была взята достаточно давно и осталась небольшая сумма до конца выплаты, то, скорее всего, лучше по возможности рассчитаться сразу, не меняя валюты.
2. Предложение снизить процентную ставку выгоднее всего принять в том случае, когда разница будет составлять от 1-3%.
3. Если планируется – стоит заранее просчитать альтернативу в рублях, определив курс, который выровняет условия в обоих вариантах. Это даст возможность контролировать «доход» от валютной ипотеки и правильно оценить ситуацию, когда курс поползет вверх.
4. Банк имеет полное право реализовать недвижимость должника в судебном порядке. Если начался судебный процесс между кредитором и заемщиком, то суд может взыскать задолженность за счет залогового имущества – квартиры/дома. Жилье продадут на открытом аукционе. Перед вынесением решения суд даст отсрочку должнику для выполнения обязательств по договору. Если клиент за предоставленный судом термин удовлетворит требования кредитора – заявление о взыскании будет отозвано банком.
5. Банк может как отклонить, так и удовлетворить заявление о рефинансировании ипотеки. В условиях нестабильности курса доллара перевод задолженности в рубли остается едва ли не единственным выходом. Процедура рефинансирования во многих банках будет иметь такие последствия:

• процентная ставка станет выше;
• должник понесет дополнительные затраты в процессе переоценки имущества;
• снова придется пройти адеррайтинг – процедуру одобрения ипотеки;
• некоторые банки могут потребовать комиссию, придется заплатить за страхование и переоформление залога.

6. При судебном разбирательстве на предмет взыскания задолженности по ипотеке в 99% случаях клиента ожидает проигрыш дела. Если недвижимость будет реализовываться, то ее стоимость на аукционе будет, как правило, намного ниже рыночной цены.

7. Если у клиента есть сомнения: брать ли ипотеку в долларах, главный ориентир – в какой валюте выплачивается ему зарплата. Если в рублях, то стоит задуматься, выгоден ли будет подобный кредит.